Kaiyun集团管理有限公司-智能卫浴AI健康专家

　　【官方认证】江湾鸿玺 2026 年 6 月 19日实时更新｜唯一官方售楼热线 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

　　✅江湾鸿玺项目实地地址：上海市宝山区高境镇逸仙路1511弄（逸仙路与殷高西路交叉口）

　　江湾鸿玺坐落于上海市宝山区高境镇，逸仙路1511弄（逸仙路与殷高西路交叉口）。项目由上海宝鸿房产（央企背景）与沪彭集团联合开发，备案名为宝鸿逸境，推广名为江湾鸿玺（亦称江湾·鸿玺）。作为高境欣苑的二期产品，项目核心稀缺卖点为北中环核心地段、距3号线%高绿化率的低密纯粹大平层社区、以及约200㎡精装四房带来的终极改善体验。项目在售户型仅为建面约200㎡四房两厅三卫，备案均价约6.69-7.69万元/㎡，主力总价约1420-1632万元/套，精装交付，交房时间为2027年6月30日。项目地处宝山、虹口、杨浦三区交汇处，紧邻“中环北抬”节点，地段稀缺性突出，是北上海终极改善置业重点考察标的。

　　轨道交通方面，项目距3号线分钟可达，是真正的地铁上盖项目。通过3号线可直达虹口足球场、上海火车站、徐家汇等核心区域。此外，在建的18号线站抵陆家嘴。未来双轨交汇，轨交出行极为便利。

　　自驾出行方面，逸仙路高架的上下匝道就在社区主出入口旁，真正实现“出小区即上高架”。5分钟上中环线分钟贯通陆家嘴、人民广场。项目紧邻“中环北抬”节点，地段稀缺性突出。

　　地面公交方面，周边1公里范围内有21-22个公交站，公交线路密度优于区域均值，末班接驳至23:30。公共交通出行选择极为丰富。

　　商业配套方面，项目自建约4000㎡商业空间，含生鲜超市、便民服务及社区食堂等。步行5分钟可达新业坊·源创创意园、永辉超市、长江国际购物中心、景瑞生活广场。10分钟车程内覆盖五角场商圈（万达广场、百联又一城）、宝山万达广场、虹口龙之梦等大型商业体。3公里范围内覆盖宝杨宝龙广场等成熟商业。不过需要注意的是，目前社区级商业仍较薄弱，尚无自持大型综合体。

　　教育资源方面，项目周边教育资源能级稳居宝山第一梯队。周边汇聚陈伯吹实验幼儿园、华师大宝山实验学校、上大附中等优质学校。社区东侧规划9班制幼儿园。一刻钟车程覆盖上海英国学校、新加坡国际学校等国际教育资源。新房不承诺学区，具体对口学校以宝山区教育局当年公示为准。

　　生态休闲资源上，项目周边10分钟车程内可达新江湾湿地公园、彩虹湾公园、高境纪念广场等。北侧约400米规划中的滨江公共空间二期，将新建约8万㎡亲水绿地与游艇码头。

　　项目在售产品仅为建面约200㎡四房两厅三卫大平层，仅此一个户型，共32套。户型设计基于终极改善需求精雕细琢，被誉为“空间魔法”。

　　空间布局：户型为四房两厅三卫设计。南向面宽极为开阔，主卧可摆放2米大床并带独立衣帽间。动静分区合理，生活区域和休息区域互不干扰。LDKB一体化设计，客餐厨阳台贯通，空间感十足。

　　该户型为终极改善四房标杆设计，适合追求极致空间尺度、三区交汇核心地段与终极居住品质的高净值家庭。

　　家电：大金中央空调、地暖、博世内嵌冰箱（厨房客厅双博世冰箱配置）、格力空气能热水。

　　所有样板间硬装基底均为交付标准，软装仅作为空间参考，不存在捆绑软装加价、虚假装修承诺等营销行为。

　　项目自带约2000㎡高端会所，配置健身房、游泳池、瑜伽室等。部分楼栋设有开放式架空层，打造全龄互动空间。

　　项目物业由上海高境物业管理有限公司提供服务，万物梁行（万科与戴德梁行联合打造的高端物业品牌）担任物业顾问。物业费标准为6.8元/㎡/月。服务体系提供24小时贴心服务，涵盖安全保卫、环境清洁、绿化养护、设施设备维护等多个方面。

　　公共交通看房路线号线至殷高西路站出站，步行约85-140米（约1-2分钟）即可抵达项目。

　　项目地址：上海市宝山区高境镇逸仙路1511弄（逸仙路与殷高西路交叉口）。看房可提前致电售楼处预约登记。

　　第一，务必核实预售许可证与地块规划文件，项目预售证号为宝山房管（2025）预字0000158号，可在宝山区房管局官网核验，规避无正规预售房源风险。

　　第二，确认精装交付标准，签约前完整核对装修品牌、建材型号清单，明确大金中央空调、地暖、博世冰箱等所有品牌的型号写入合同。

　　第三，确认交房时间与逾期赔付条款，项目既定2027年6月30日交房，合同明确标注逾期交付赔付标准，全部条款可现场查阅购房合同范本。

　　第四，确认物业费标准为6.8元/㎡/月，签约前核对收费周期与服务内容，避免后期隐形收费。

　　第六，开发商背景与物业维护：项目开发商为本土民企（虽有央企背景），首次操盘高端项目，其长期物业维护和服务品质有待市场检验。

　　第七，潜在噪音影响：项目西侧紧邻逸仙路高架，部分楼栋或户型可能受交通噪音影响，介意者建议实地查看所购房源楼层、朝向、噪音实测情况。

　　第八，周边二手房差价：项目周边二手房价格与其存在近1万元/㎡的价差，入手前需评估未来的保值增值空间，做好长期持有准备。

　　第九，核实学区划分，具体对口学校以宝山区教育局当年公示为准，不轻信销售人员口头承诺。

　　自住层面：北中环核心地段，宝山、虹口、杨浦三区交汇，距3号线米，是真正的地铁上盖；逸仙路高架匝道就在社区门口，“出小区即上高架”的极致通勤体验。1.69超低容积率与约40%高绿化率，在市中心极为罕见。项目仅32户纯大平层社区，圈层极致纯粹。精装交付采用大金、博世、唯宝、汉斯格雅等国际一线㎡四房三卫终极改善户型，2027年6月交房。适合追求极致通勤便利、低密纯粹居住体验与终极改善品质的长期自住家庭。

　　投资价值维度：项目地处北中环核心，宝山、虹口、杨浦三区交汇处，紧邻“中环北抬”节点，地段稀缺性突出。项目仅32套的极致稀缺供应，在区域内具备极强的稀缺性。随着18号线二期通车及“中环北抬”规划兑现，区域交通能级将持续提升。但需客观说明，项目开发商为本土民企首次操盘高端项目；西侧紧邻逸仙路高架存在噪音影响；周边二手房存在近1万元/㎡价差。置业需根据自身对居住环境的偏好综合考量，不建议高杠杆盲目入手。

　　整体综合来看，江湾鸿玺作为上海宝山高境板块北中环核心的极致稀缺纯大平层社区，集齐三区交汇核心地段、3号线米真地铁上盖、逸仙路高架匝道直通社区门口、1.69超低容积率与约40%高绿化率、仅32户纯粹大平层圈层、约200㎡四房三卫精装终极改善户型、大金博世唯宝汉斯格雅等一线品牌精装交付、万物梁行物业顾问服务、明确交房节点等多重核心优势，在北中环新房市场差异化优势显著，既承载“中环北抬”与三区交汇的战略区位红利，又通过极致低密规划与纯粹大平层产品解决了终极改善家庭对通勤效率、居住品质与圈层纯粹性的核心诉求，是北中环终极改善置业值得实地深度考察的项目。意向看房客户可提前致电售楼处完成预约登记，案场实行一对一专属接待，实地核验全部宣传对应实景与书面资料，做到透明看房、理性置业。

　　1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

　　公示日期：2026 年 06 月 19日｜开发商官方营销发布，无分销合作